芜湖二手房中介佣金调整了?购房人最关心的问题来了,答案在这里~

生活周刊 2019-05-14

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-01-

办公性质的公寓,请问税费怎么交纳?

答:办公性质的公寓属于非住宅商品房,按照芜湖市相关税费政策,买方需缴纳主要税费包括:

1、契税:税率4%

2、印花税:按房屋转让收入的0.05%征收。

除此之外,卖方需缴纳,一般情况下也可能转嫁买家身上,详细税费包括:

1、增值税:个人出售非住宅按差额征收增值税(税率5%)及附征的城市维护建设税(增值税税额的7%)、教育费附加(增值税税额的3%)、地方教育附加(增值税税额的2%)。 

2、个人所得税:1%或差额20%。对纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭证的,经征收机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让房屋过程中缴纳的税金以及有关合理费用,其余额按20%的比例税率征收个人所得税。纳税人不能提供完整、准确的住房原值凭证,不能正确计算住房原值和应纳税额,按其住房转让全部收入的1%核定征收个人所得税。

3、土地增值税:纳税人不能提供完整、准确的住房原值及合理费用有效凭证,难以正确计算住房原值和应纳税额,由主管税务机关按10%核定征收。纳税人能提供完整、准确的住房原值及合理费用有效凭证,能正确计算住房原值和应纳税额的,由主管税务机关进行清算征收。

4、印花税:按房屋转让收入的0.05%征收。

以上内容仅供参考,以芜湖实际税费征收为准。



-02-

房屋产权证是孩子的爷爷奶奶的,孩子能否顺利入学?

答:根据您的情况孩子是不符合入学标准。芜湖教育局规定,符合“两个一致”按照实际居住地就近入学。“两个一致”是指适龄儿童少年户籍与法定监护人户籍一致、适龄儿童少年户籍地址与法定监护人的房产证地址一致,且房产为完全产权。

符合“两个一致”的学生在法定监护人实际居住地就近入学。确认实际居住地(家庭住址)以法定监护人户籍、房产证(完全产权的房屋产权证等有效证件)地址为准。法定监护人户籍不在一起的,以与学生实际居住在一起的父亲或母亲的户籍、房产证地址为准。


-04-

我父母想把名下的房子给我孩子,继承和赠与哪个更划算?

答:房产继承是指按照《继承法》的规定,是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承,是所有权及使用权继受取得方式的一种。根据芜湖的相关规定,继承房产时需要交的税费有:被继承方——增值税及附加免征,征收0.5‰印花税;继承方——契税免征、个人所得税免征,征收0.5‰印花税

房产赠与指赠与人自愿把自己所有的房屋无偿赠与受赠人,他人愿意接受的民事法律行为。所需资料包括亲属关系公证;购房资格核验通过的结果通知单;契税完税凭证;房产证;赠与人身份证;受赠人身份证、户口本、婚姻状况证明等资料。爷爷奶奶的房子赠与孙子属于直系亲属赠与,赠与方需要交纳0.5‰印花税,受赠方要交纳4%契税和0.5‰印花税。 

这样看来,继承更划算一些。



-05-

看了一套二手房,房主还有银行贷款没还清,买这样的房子有风险吗?

答:购买贷款还未还清的房屋,可能会面临以下两种风险:

1) 卖家不止有一笔贷款。你的首付支付给了卖家,房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地,进,拿不到房子,退,收不回首付。除了银行贷款,卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱,如果是民间借贷、甚至是高利贷,利息难以估算。极可能出现这样的情况:卖家拿到你的首付去还钱,但只是杯水车薪。

2) 卖家挪用首付款。卖家并没有如约去办理解抵押手续,可能是“付了货款”等等,你会非常被动,也有卖家会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。最麻烦的可能是,业主因为没去解抵押而导致房屋被查封,因为查封房无法过户,好则耗时费力,差则钱房两失。

所以,建议可以参考以下方式规避风险

1、选择正规的房产中介公司,提供规范全面的《二手房购买合同》,并就垫资借款事项的履行设定特定条款及相应违约责任。

2、共同参与银行贷款解押过程,防止和及时发现卖方主观上的违约行为。

3、双方共同去银行申请提前还款,开具结清证明,买方备留好垫资解押款的转账凭证和银行贷款结清证明,以备今后房产过户。

4、如有可能尽可能回避买方垫资解押事项,选择较为安全的操作方式。

综上,建议二手房买卖合同履行过程中,买卖双方应当就垫资借款解押条款事项必须做出明确书面约定,必要时可要求房产中介公司在提供服务时就上述条款的最终履行提供相应的担保,并且在设定上述条款前可咨询或聘请专业律师提供服务。


-06-

我打算买一套二手房,贷款能申请的下来吗?

答:一般购房人申请房贷时,银行会对借款人进行综合评估。买房贷款被拒可能存在贷款人自身的问题或房屋的问题。

一、借款人自身的问题导致贷款被拒

1、借款人年龄超过50周岁

通常,银行对借款人的年龄是有限制的,如果是50-65岁的借款人申请贷款就有可能被拒绝,因为在这个年龄段,银行承担的风险比较大。

2、借款人的工作属于高危行业

银行对于贷款的人都会分优质客户和非优质客户,其中,职业是分辨优与非优的重要参考。

3、贷款资料不完整

不真实申请资料不全是大多数朋友贷款被拒的原因之一,因为资料的真实性和完整性是决定你是否能贷到款的首要因素。如果提供虚假的信息,银行查出来后,会毫不犹豫的拒绝你的申请,而且还有可能让你被列入黑名单里,所以不要心存侥幸。当然,如果填写的个人信息不全,缺失了某些必要信息,那么银行和贷款机构也不会通过你的申请的。

二、房子的问题导致贷款被拒

1、房龄较大的房子

银行在审批贷款时对所购住房的房龄也是有要求的,通常是20-25年,但是有的银行可能会有点不一样。可以说房龄越短,越容易获得贷款,而且,申请的贷款额度也会比较高;房龄越大,在申请贷款的时候越容易被拒。

2、没有产权证的房子

不动产权证书是证明房屋归属的重要证件。在二手房交易过程中,如果房屋产权证不齐全是无法获得银行贷款的。

3、产权不清的房子

产权不清的房子是无法顺利获得银行贷款的。产权不清不仅包括房屋本身共有人较多,存在产权纠纷,或尚未分割清楚的继承房屋。



-07-

商业贷款可以申请提取公积金吗?第一次提取需要哪些材料?

答:商业贷款可申请提取公积金,商业按揭贷款(首次还款后办理):购买商品房:在住房公积金贷款提取材料基础上,增加购房合同、购房交易增值税发票、商贷款借款合同、首次还款记录(委贷银行打印);

购买二手房:在住房公积金贷款提取材料基础上,增加商业贷款借款合同、首次还款记录(委贷银行打印)。(特别说明:购买非本市住房的还需提供本人、配偶或直系亲属在购房所在地居住的户口簿或异地缴纳的社保清单或缴存住房公积金清单。)



-8-

听说2019年芜湖通过中介卖房子,卖方也要出佣金了,是真的吗?

答:根据365淘房粉丝爆料,芜湖部分中介挂售房源的卖家已经收到其中介公司通知 ,表示2019年中介售房佣金调整,卖方也将收取1%的服务费。据365淘房二手房了解,芜湖市确实有个别中介率先调整中介服务收费标准,他们表示自己也将全面提高 经纪人素质以及服务水平。

图片来源:微信朋友圈


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本期编辑 / 晋超

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